28 de mar de 2013

Private Equity: O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)? Parte 1



Concluída a análise dos FIPs, entraremos, agora, no estudo do FIIs, através do exame pormenorizado da sua definição, investidores, tributação, constituição, administração, funcionamento, e distribuição de cotas.

O FII (como o próprio nome elucida) é um fundo de investimento destinado exclusivamente à aplicação de seus recursos em empreendimentos imobiliários, tais como, locações, arrendamentos e/ou alienações de unidades de empreendimentos adquiridos pelo FII. Qualquer pessoa (física ou jurídica) pode investir em FIIs.

Talvez a maior vantagem dos FIIs seja a sua tributação (ou melhor, não tributação, em alguns casos): os FIIs são isento de impostos, inclusive Imposto de Renda (IR) (dependendo da situação). Vejamos.

Melhor dizendo, existe tributação, sim, em relação aos rendimentos obtidos pelos cotistas. Todavia, a sua forma (e subsequente benefícios) variará se a pessoa for física ou jurídica (e ainda, estrangeira ou não). Em uma análise superficial podemos destacar que, via de regra: (i) a pessoa física é isenta de IR sobre os rendimentos obtidos, desde que, não possua 10% ou mais das cotas daquele FII, e que este FII possua - no mínimo - 50 cotistas, e ainda que suas cotas sejam apenas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado; no caso da (ii) jurídica, o IR é de 20% sobre os rendimentos obtidos naquele FII. Com relação ao ganho de capital (eventual lucro na alienação das cotas), a alíquota do IR  é igual para todos ( 20%).

Ademais, outra vantagem do FII é a obrigatoriedade legal do administrador de distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido pelo FII, fazendo com que esse tipo de investimento seja uma receita constante para aquele investidor.

No tocante à composição da carteira de investimentos desses FIIs, como vimos acima, além da locação, estão incluídos, também, os arrendamentos e as alienações. O investimento mais simples, de se enxergar a sua rentabilidade é a locação, já que ela advém, diretamente, dos alugueres de salas, escritórios, hotéis, lojas, shopping centers e pontos comerciais em geral. Já em relação aos arrendamentos, os FIIs a fazem através de cobrança de uma porcentagem, quer do lucro obtido pela sociedade arrendatária, quer do total do imóvel arrendado; ou ainda, um pouco de ambos (quem decidirá isso será o administrador do FIP e essa informação constará forçosamente do regulamento daquele FII). Por último, no caso da alienação de imóveis adquiridos pelo FII, obviamente, o lucro será resultado da venda dos referidos imóveis por montante superior ao utilizado para a sua compra.

Na próxima semana continuaremos o estudo dos FIIs! Não percam! Boa Páscoa!

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