18 de abr de 2013

Private Equity: A administração do Fundo de Investimento Imobiliário (FII)? Parte 7



            Hoje vamos ver como funciona a administração de um FII propriamente dita, analisarmos as obrigações e vedações do administrador.

Como abordamos em matéria anterior em nosso blog (http://www.caetanoadvogados.blogspot.com.br/2013/04/private-equity-o-que-sao-fundos-de.html), a administração do FII é o conjunto de serviços relacionados direta ou indiretamente ao funcionamento e à manutenção do FII, e que podem ser prestados pelo próprio administrador ou por terceiros por ele contratados em nome do FII.

Em razão dos princípios da governança corporativa, que permeiam a Instrução da CVM que regulamenta o FII (Instrução CVM no 472/08), o administrador do FII é fiscalizado diretamente por um diretor estatutário da próprio sociedade deste, especialmente indicado para esse cargo, para se certificar, dentre outras coisas, que o administrador está exercendo suas atividades com boa fé, transparência, diligência e lealdade em relação ao FII e seus cotistas.

Destacamos alguns exemplos de violação do dever de lealdade que são vetadas ao administrador como usar, em benefício próprio ou de outrem, com ou sem prejuízo para o FII, as oportunidades de negócio do FII; adquirir bem ou direito que sabe ser necessário ao FII, ou que este tencione adquirir; e, ainda, tratar de forma não equitativa os cotistas do FII (a não ser quando os direitos atribuídos a diferentes classes de cotas, obviamente, justifique tratamento desigual).

Em relação à obrigação do administrador, como se pode imaginar, o seu principal papel é montar a carteira do FII, através da seleção de bens e direitos que comporão o seu patrimônio (obviamente, em consonância com a política de investimento previamente estipulada no regulamento daquele FII). Outra função do administrador é manter às suas expensas e do FII atualizadas e em perfeita ordem a todo momento.

Em razão dessas duas principais funções, o administrador desempenha diversos outros cargos, tais como: o de celebrar todos os negócios jurídicos e operações necessárias à execução da política de investimentos do FII; manter custodiados os títulos e valores mobiliários adquiridos com recursos do FII; atualizar junto à CVM a lista de prestadores de serviços contratados pelo FII; controlar e supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do FII, fiscalizando os serviços prestados por terceiros contratados e o andamento dos empreendimentos imobiliários sob sua responsabilidade.

            Subsequentemente, em razão de seu papel nos FIIs, o administrador deve obedecer há algumas vedações expressas determinadas pela Instrução CVM no 472/08, como, por exemplo, a proibição de conceder empréstimos, e/ou adiantar rendas futuras ou abrir créditos aos cotistas do FII sob qualquer modalidade; ou também de aplicar no exterior recursos captados no Brasil pelo FII; ou ainda, aplicar recursos na aquisição de cotas do próprio FII.

            Finalmente, destacamos o excelente trabalho que a CVM vem fazendo com a complementação, padronização e atualização da legislação a esse tipo “moderno” de investimento (lembrem-se que a Instrução que cria o FII é do final de 2008).

            No começo do mês passado, a CVM emanou um Ofício-Circular CVM/SIN/Nº 05/2013 (http://www.cvm.gov.br/port/infos/oficio_comunicado_07032013.asp) aos administradores dos FIIs, prestando orientações sobre alguns dispositivos da Instrução CVM nº 472/08, dentre eles, termo de adesão ao regulamento do FII;
diversos assuntos relacionados à Assembleia Geral de Cotistas; questões envolvendo conflito de interesses; e a padronização do Informe Mensal do FIIs. Recomendamos aos operadores dessa área a leitura desse Ofício.

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